Hipotecas: 3 Consejos fundamentales

Las entidades financieras se quedaron, solo el año pasado, con casi 50.000 residencias. La cantidad, difundida por el Banco de España, es la más alta desde el estallido de la burbuja inmobiliaria

Las entidades financieras se quedaron, solo el año pasado, con casi 50.000 residencias. La cantidad, difundida por el Banco de España, es la más alta desde el estallido de la burbuja inmobiliaria y pone el foco en un inconveniente extendido, como es la imposibilidad que tienen bastantes personas de hacer en frente de las deudas contraídas con la banca.

Cuidado con las comisiones

La subrogación hipotecaria es un proceso que se halla regulado por la Ley 2/1994, de treinta de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.. Dicho texto legal establece 3 pautas esenciales para realizar este procedimiento. Primeramente,  es preciso que la nueva entidad presente al deudor “una oferta vinculante en la que constarán las condiciones financieras del nuevo préstamo”. Ahora, una vez admitida la oferta, “notificará por conducto notarial a la acreedora su pretensión de subrogarse en el préstamo”. Más tarde, se realizará la firma de la pertinente escritura y también inscripción en el Registro de la Propiedad donde se halle la residencia.

En este sentido,  los particulares deben hacer en frente de los costos económicos que toda subrogación acarrea. De este modo, se va a deber abonar la comisión por amortización adelantada establecida en las escrituras a la entidad acreedora precedente, caso de que la hubiera y se va a deber hacer en frente de gastos notariales, registrales y gestoría. Y se debe liquidar el impuesto de actos jurídicos, documentos y transmisiones patrimoniales.

    Amortizar ya antes de renegociar

Existen una serie de opciones alternativas con las que los clientes  pueden ahorrar y abaratar la cuota de sus hipotecas sin precisar llegar a renegociar. por  ejemplo la amortización parcial de la hipoteca. Si bien exactamente la misma requiere una coyuntura económica anterior positiva por la parte del usuario, se puede aplicar a la reducción de la cuota “contando con la comisión de amortización pactada en la escritura”. Paralelamente, debemos  entender la ampliación del plazo de amortización y a la concesión de una moratoria, de nuevo, como fórmulas de abaratamiento.

Los usuarios deben  informarse de estas posibilidades en  profesionales, y que estudien si la hipoteca tiene o bien no cláusulas nulas o bien exageradas, desde las cuales los abogados negocien con las entidades financieras. De este modo, y caso de que el desenlace sea negativo para el cliente del servicio, este letrado no duda en aconsejar a sus clientes del servicio que la solución a este inconveniente pasa por la demanda judicial.

    Quita hipotecaria y dación en pago

Los que no hayan logrado llegar a una negociación con las entidades tienen la opción de conseguir una quita respecto a la deuda. Exactamente la misma, queda regulada en el R. D. 6/2012, de nueve de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos. Está dirigida a aquellos hipotecados para los que el plan de reestructuración previsto resulte imposible dada su coyuntura económica y financiera, y les deja “solicitar una quita en el capital pendiente de amortización, que la entidad va a tener capacitad para admitir o bien rehusar en el plazo de un mes”.

En España existe la posibilidad de que los clientes del servicio opten por la dación en pago, una situación de carácter inusual y no general, ya que las entidades bancarias no tienen la obligación de admitir exactamente la misma, salvo en los presuntos recogidos en la normativa”. Para finalizar, Inchausti remarca que en el campo inmobiliario existe la creencia de que la entrega de llaves supone que se ha ejecutado la dación en pago, lo que a su juicio “no es cierto, en la medida en que es precisa la aceptación tanto del deudor como del acreedor, habiendo de ser recogido en la pertinente escritura pública”.

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